매입임대주택으로 등록한 날부터 10년 이상 계속 임대한 경우 조특법§97의5 적용 여부

주택 취득일로부터 3개월이 경과된 후 매입임대주택을 장기일반민간임대주택으로 변경등록한 경우 조특법§97의5의 감면특례 적용불가함

○ 2015.05.29. 서울시 소재 다세대주택 9호(전용면적 85㎡ 이하) 취득

-2015.5월 舊｢임대주택법｣에 따른 매입임대주택으로 등록하고 세무서에 사업자등록을 함

○ 2018.09.04. 매입임대주택을 장기일반민간임대주택*으로 등록 변경

*｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제5호

○ 2025.12.29. ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따른 임대등록 말소

○ 2025.12월 다세대주택 9호 중 3호 양도

-조특법§97의5①(3)의 요건을 충족한 것으로 전제함

2. 질의요지

○다세대주택을 민간임대주택법(舊임대주택법)에 따라 매입임대주택으로 등록한 후 주택 취득일로부터 3개월이 지나 장기일반민간임대주택으로 변경등록한 경우로서

-매입임대주택 등록일로부터 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우 조특법§97의5에 따른 감면특례를 적용받을 수 있는지 여부

3. 관련 법령

□조세특례제한법 제97조의5 【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세 감면】

① 거주자가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 “장기일반민간임대주택등”이라 한다)을 양도하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 임대기간 중 발생한 양도소득에 대한 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.

1.2018년 12월 31일까지 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣제2조제3호의 민간매입임대주택 및 ｢공공주택 특별법｣제2조제1호의3에 따른 공공매입임대주택을 취득(2018년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하고, 취득일로부터 3개월 이내에 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따라 장기일반민간임대주택등으로 등록할 것

2.장기일반민간임대주택등으로 등록 후 10년 이상 계속하여 장기일반민간임대주택등으로 임대한 후 양도할 것

3.임대기간 중 제97조의3제1항제2호의 요건을 준수할 것

② 제1항에 따른 세액감면은 제97조의3의 장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례 및 제97조의4의 장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례와 중복하여 적용하지 아니한다.

③ 제1항에 따라 세액감면을 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 과세특례 적용의 신청을 하여야 한다.

④ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

□조세특례제한법 시행령 제97조의5 【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세 감면】

① 법 제97조의5제1항제2호에 따른 10년 이상 계속하여 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣제2조제4호의 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 “장기일반민간임대주택등”이라 한다)으로 임대한 경우는 장기일반민간임대주택등으로 10년 이상 계속하여 등록하고, 그 등록한 기간 동안 계속하여 10년 이상 임대한 경우로 한다. 이 경우 다음 각 호의 경우에는 해당 기간 동안 계속하여 임대한 것으로 본다.

1.기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 주민등록을 이전하는 날까지의 기간으로서 6개월 이내의 기간

2.제72조제2항 각 호의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되어 임대할 수 없는 경우의 해당 기간

3.｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 재개발사업ㆍ재건축사업, ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣에 따른 소규모주택정비사업 또는 ｢주택법｣에 따른 리모델링의 사유로 임대할 수 없는 경우에는 해당 주택의 관리처분계획 인가일(소규모주택정비사업의 경우에는 사업시행계획 인가일, 리모델링의 경우에는 허가일 또는 사업계획승인일을 말한다) 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간

② 법 제97조의5제1항을 적용할 때 임대기간 중 발생한 양도소득은 다음 계산식에 따라 계산한 금액으로 한다. 이 경우 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하거나 제1항에 따른 임대기간의 마지막 날이 도래하는 경우에는 직전의 기준시가를 적용하여 계산한다.

소득법§95①에 따른 양도소득금액

×

임대기간 마지막 날의 기준시가

취득 당시 기준시가

양도 당시 기준시가

취득 당시 기준시가

③ 장기일반민간임대주택등의 임대기간의 계산에 관하여는 제97조제5항제1호 및 제3호를 준용한다. 이 경우 ｢소득세법｣제168조에 따른 사업자등록과 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣제5조에 따른 임대사업자등록을 하고 장기일반민간임대주택등으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다.

④ (생 략)

□조세특례제한법 시행령 제97조【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】

⑤ 법 제97조제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 “주택임대기간”이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다. <개정 2000.1.10, 2001.12.31., 2008.2.29>

1.주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것

2.삭제 <2001.12.31>

3.상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것

4.5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것

5.제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것